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王石的梦想:当万科(02202)“万村计划”碰到现实

  虽然对外辟谣称没有暂停“万村计划”长租公寓,但万科(02202)在这方面的放缓已经是不争事实。长租公寓如何盈利?对万科乃至于更多运营者来说,成为目前最大的挑战。

  日前,相关媒体报道称,万科在深圳的“万村计划”目前已经全面暂停签约新房源,后续启动时间待定,“至少要等到明年4月份。”

  媒体引述万科集团高级副总裁、南方区域首席执行官张纪文下死命令暂停收储农民房房源,原因有两方面,一方面是工程进度的严重滞后;另一方面是收益率不甚理想。

  万科很快则对此回应称,目前万村正常推进,包括新房源签约。智通财经APP日前拨打张纪文的手机,但一直无人接听。

  这项被万科前董事长王石极为看好的宏图大业,目前迎来挑战,很大程度上在市场预期之内。国泰君安分析师刘斐凡在11月12日告诉智通财经APP:长租公寓最大的问题就是盈利难,加上目前融资成本在上升,利润会进一步恶化,将带来租金压力,所以,现在万科进度变慢是正常的。

  刘斐凡强调,长租公寓行业目前商业化盈利是非常困难,租金回报率确实不高,像去年融资成本没有这么紧的时候,ABS融资综合成本也要达到5.5%以上,因此,单纯从一个商业行为角度,它还处于酝酿阶段。

  另一位地产中介首席分析师也告诉智通财经APP,长租公寓盈利难是现阶段几乎无法解决的问题,租金回报率很难提升,如果要提升,就要涨价,而涨价又涉及民生问题,政府并不鼓励,市场也不接受。“长租公寓分为两个市场,一个是存量,一个是增量,存量大部分是中低端市场,万科和很多房企做的是这个领域,俗称二房东,这就决定了必须要通过涨价才能盈利,但这无疑对中低端市场需求产生巨大冲击,还会受政府管制,这个方向从目前来看,值得商榷,另一个是增量方面,政府是鼓励的,比如万科可以去开发这类租赁市场。”

  万科进展了一年多的万村计划长租公寓,目前无疑要迎来改变。2017年7月5日,深圳市万村发展有限公司在万村大梅沙总部成立;同年8月,“万村复苏”首个试点—岗头新围仔村启动改造;12月,新围仔村首栋长租公寓样板楼对外公布。

  说白了,加速盘活深圳现有城中村的租赁市场,是这一两年万科正在努力的方向。据悉,万村计划陆续玉田村、景乐新村、上角环村、怀德芳华小区、石厦村、平山村、大梅沙村等,目前已涉足80-90个城中村。

  根据万科《2017年企业社会责任报告》数据,截至2017年底,万科已在深圳市龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等7个片区拓展33个城中村,并与南山区签订战略合作框架协议,其中10个村已开启整租及改造运营工作。深圳万科方面称“现已运营的村落已超过10个,万村计划运营房间数量超1000间。”

  万科今年中报披露,2014年以来积极布局长租公寓市场,2018年将租赁住宅业务确立为核心业务。截至上半年底,公司长租公寓业务覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。公司长租公寓业务当前已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓三类产品,为不同阶段客户提供长期租住解决方案。

  万科万村计划的发展,无疑得到了王石的巨大支持。今年4月22日,在深圳万科主办的“2018城市共创大会”上,王石表示,城中村曾长期受到人们的误解,甚至被误认为是城市发展的“毒瘤”。但随着城市发展的深入,深圳1044个城中村里居住了60%的城市人口,并且这些村落在全市辖区范围内均匀分布,为四面八方来到深圳追求梦想的人提供了第一落脚点,他们是特区活力与竞争力的基石。“对于这些城中村不能采取大拆大建的方式,必须找到综合整治提效的新模式。”

  王石认为,万科已探索出“城中村综合整治+物值引进和管理+城市化商业运营”的发展模式,未来万村复兴能成为深圳持续辉煌的基石。

  理想化的城中村改造并不容易,首先,改造后的二房东模式就决定了价格必须要上涨,而这恰恰也成为了外界对此前北京房价快速上涨自如们的最大指责。

  前面地产中介首席分析师称,“这种涨价背后,是对中低端住户群体的不了解,涨价并不能带来真正的盈利好转,反而为其自身带来更大负担。对于庞大的中低端住户来说,首先要考虑的并不是舒适,最关键的因素是价格。”

  今年6月10日,一封名为《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》的公开信引发外界关注。公开信提出10条诉求,聚焦于万科与城中村房东签订合作协议,切勿盲目高价从而抬升周边租金水平,有关部门应对万科改造后房源的租金水平给予指导等问题上。

  公开信指出,万科进行城中村改造之后,预计房租将翻两三倍,目前单间已经达到700-800元/月,富士康员工要求富士康足额缴纳住房公积金,并涨工资以跟上深圳房租的涨幅。

  从政府层面而言,显然意识到这背后的民生诉求。深圳市规土委近日发布的《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018—2025)》的征求意见稿强调,要加强城中村租赁市场监管。要求企业控制改造成本,并参照租赁指导价格合理定价。改造后出租的,应优先满足原租户的租赁需求,有效保障城中村低成本居住空间的供应。加强市场秩序整治,严厉打击城中村租赁市场违法违规行为,将违法违规信息纳入信用信息共享平台。

  根据《深圳市城中村改造总体规划》统计,深圳共320个原行政村,若以自然村为计,总量超过1000个,农民房3.5万栋,占全市住宅面积近一半,容纳了520万城市人口。

  随着万科万村计划长租公寓的放缓,刘斐凡预计目前大多数房企长租公寓也都将面临同样的问题。不过,未来这方面盈利值得探讨。

作者:亿贝娱乐--时间:2018-12-27 06:13

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